住宅ローンを滞納してから2カ月程度は、銀行から返済が未入金になっている旨・今後も延滞が続く場合には全国銀行個人信用情報センターへ報告する旨・滞納分の返済日・返済回数・返済期日・遅延損害金などが書かれたはがきや手紙による催促があります。全国銀行個人信用情報センターとは、信用情報機関の一つで個人の収入や勤務先、借入に関する情報が登録されている機関です。この機関へ延滞情報が登録されると、お金を借りるときの与信審査の通過が難しくなり、ローンやクレジットカードが利用できなくなります。

期限の利益喪失により銀行は債務者へ一括返済の請求ができますが、銀行が直接債務者へ請求するわけではなく、住宅ローンの契約時に保証会社が債務者の保証人になっているのがほとんどです。そのため、銀行は保証会社へ残債を一括請求し、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンの残債を肩代わりします。そして、保証会社は銀行に代わり債務者へ残債全額を請求する権利を得るので、債務者は保証会社へ全額返済することになり、債務者が住宅ローンの残債全額と遅延損害金を一括返済できない場合に、債権者は競売の手続きを進めることになります。

登記簿謄本や固定資産評価証明書の記載事項を確認すれば、競売物件の状況、権利関係、評価額を知ることができますが、所有者以外の占有者がいる、書類上の情報と実際の物件の情報が違うなど現地に赴き競売物件の状況を確認しないと分からないことも多くあるため、裁判所執行官が競売物件の所在地を訪問し現況調査をします。また、裁判所執行官が現況調査を行う際に、物件や地域の状況を考慮し適正な価格を判断する不動産の専門家である不動産鑑定士と一緒に競売物件の所在地を訪問する場合がほとんどです。

現況調査は法律上の規定による手続きのため、強制的に行われます。執行官は職務を行う際に抵抗を受ける場合には、その抵抗を排除するために、警察の援助を求めることができるなど強い権限が与えられています。物件のドアが施錠されていても、裁判所執行官は開錠して入ることが可能です。

評価人が、裁判所の評価命令により目的不動産の評価額の調査をし、評価書を作成します。

登記事項証明書，現況調査報告書，評価書，債権届出書，交付要求書などの書類に基づき、裁判所が書類を精査、関係者からの事情聴取をした上で、売却可能であるかを判断し、裁判所書記官がその結果を物件明細書に記載します。

売却許可決定が裁判所から下されます。

しかし、競売の結果に異議申し立てがないかを確認するための期間が設けられるため、売却の確定はここから約一週間後となります。そして、異議申し立て等がなければ残代金を納付し、物件の引渡しとなります。

落札者の代金納付が確認されると、物件の所有権移転が認められます。

所有権の移転登記等は全て裁判所が職権で行い、その後に登記識別情報が届きます。これで所有権移転が完了となります。